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Como fica meu aluguel durante a pandemia?

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Como fica o aluguel em 2021 com a alta do IGP-M 

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado como principal indicador para o reajuste, fechou 2020 em 23,14%, maior alta desde 2002. Ou seja, um contrato de aluguel no valor de R$ 5 mil com o reajuste do IGP-M passaria para R$ 6.157,00. Já o IPCA, índice oficial de inflação medido pelo IBGE, ficou em 4,31% no acumulado de 12 meses até novembro.  

Essa diferença entre os dois índices ocorre porque o IGP-M, medido pela FGV está sofrendo impacto da disparada do dólar e dos preços das commodities, como a soja e minério de ferro. 

Com a situação ainda incerta e a disparada do IGP-M, a recomendação é negociar o reajuste neste ano. O IGP-M como indicador de reajuste de aluguel não é obrigatório, mas se está no contrato, é a referência. 

Inquilinos e proprietários devem buscar um acordo que beneficie ambos equilibrando a relação contratual. Cada caso deve ser analisado individualmente. 

 

Como resolver? 

Deve-se estabelecer um diálogo e negociação entre as partes amparado juridicamente. 

A Lei do Inquilinato em seu artigo 18, afirma que as partes podem definir um novo valor do aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste. Apesar da Lei do Inquilinato não trazer condições específicas como a do coronavírus, ela prevê a possibilidade de negociar e buscar o equilíbrio financeiro entre as partes envolvidas, que é o que tem acontecido com as locações comerciais. Normalmente, o inquilino procura o proprietário para fazer essa renegociação.  

Além disso, o Código Civil, nos artigos 317, 478 e 393, aborda formas de correção e alterações contratuais em situações imprevisíveis e de caso fortuito ou força maior. 

 

Dicas para negociar o aluguel 

  • Compare o valor do seu aluguel com o de imóveis vizinhos. 

  • Reúna documentos que comprovem sua redução de renda. 

  • Reforce que você é um bom pagador e cuida do imóvel. 

  • Converse com a imobiliária sobre descontos para pagamento adiantado. 

  • Apresente outros indexadores para reajuste do aluguel ao proprietário. 

  • Sugira um valor de aluguel justo que possa pagar em dia. 

  • Mostre como pretende pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano. 

Para pedidos de revisão contratual de pessoas jurídicas, as mesmas devem apresentar seus prejuízos como forma de prova, as situações devem ser analisadas caso a caso, sendo o ônus da prova cabível a quem apresenta a indagação.  

Nas locações de shopping center há um agravante: o locador assume a função de trazer consumidores para o seu locatário proporcionando-lhe faturamento, e por isso sua remuneração não é fixa, mas um pedaço desse faturamento. Essa atividade é o que se chama de “tenant mix”. Então, se por conta da pandemia o tenant mix perde eficácia, e o locador não consegue mais proporcionar o faturamento do locatário, com menos público e menos faturamento, o ponto comercial vale menos. Qualquer ativo é valorado pelo retorno que pode gerar. Se o retorno cai, o valor do ativo segue o mesmo destino. E tal fato se aplica a toda e qualquer locação. Naturalmente que a remuneração por tal atividade – o aluguel e outras taxas – deve ser reduzida em igual medida. 
Ainda nessa discussão a res sperata, as tradicionais “luvas”, tem o valor geralmente parcelado ao longo do contrato, ou por uma boa parte do prazo contratual. Ora, se o ponto reduziu de valor por força da pandemia, a res sperata também está suscetível de revisão judicial. As decisões judiciais têm levado em conta o peso das despesas acessórias à locação, afinal, estabelecimento fechado gera menos despesas comuns. 

Para locações residenciais, o cenário não é muito diferente, ainda que seja pouco comum. A pessoa precisaria demonstrar que perdeu renda, seja por ser um profissional liberal, prestador de serviço ou autônomo, e que ela não consegue pagar. 

 

Fatores para levar em conta na negociação 

Muitos fatores podem influenciar na decisão do proprietário, como o inquilino ser um bom pagador, ter a pretensão de ficar no imóvel por um longo tempo, conservar bem o imóvel, ser um bom morador e respeitar as regras do condomínio. Além disso, não é interessante para o proprietário ficar com o imóvel vazio, tendo que pagar IPTU e condomínio todos os meses, pois a oferta de imóveis vagos está maior do que estava no ano passado. 

Muitos são os aspectos na relação entre locadores e locatários que foram observados durante a pandemia: cobrança de aluguel durante lockdowns, cobrança de condomínios em shoppings centers, influência da pandemia na renovação do contrato, pagamento de multas nas rescisões antecipadas, redução dos valores da res sperata (ou cessão de uso, licença de uso, dentre outros nomes para as tradicionais “luvas”), cobrança ou não de encargos por atraso, descontos e outros. Em todos esses casos a base é mesma: a redução de público consumidor influencia negativamente o valor locatício do ponto, logo, o contrato precisa ser reequilibrado. 

 

O que fazer após a negociação 

Após as partes chegarem a um acordo, com o auxílio de um advogado deve ser realizado um termo aditivo, que altere as condições do contrato. Algumas das opções viáveis de alteração contratual são:  

  • a concessão temporária de desconto no aluguel, compatível com a redução do faturamento ou renda;  

  • a suspensão integral dos pagamentos com prorrogação para período posterior;  

  • o pagamento percentual de parte do valor acordado e parcelamento do restante para período posterior; 

  • não reajuste do valor da locação nesse ano; 

  • e o desfazimento do contrato, já que, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes torna-se exageradamente onerosa (teoria da imprevisão). 

 

Decisões Judiciais 

A pandemia introduziu modificações significativas no ambiente de negócios, de modo que os ajustes locatícios não podem se manter indiferentes à realidade do momento.  

Várias decisões judiciais têm alterado os índices de reajustes de contratos de locação e o judiciário tem sido sensível a esse novo cenário, analisando cada caso de acordo com as suas particularidades. Assim, diversos escritórios de advocacia do Brasil conseguiram decisões favoráveis para os seus clientes em relação a isso. 
 

Projetos tramitando  

O Projeto de Lei 631/21 impede reajustes de contratos de aluguéis, em qualquer modalidade, residencial, comercial e não residencial, até dezembro de 2022.  

Outra proposta que tramita na Câmara dos Deputados é o Projeto de Lei 34/21 estabelece que os proprietários e inquilinos de imóveis não residenciais têm o dever de renegociar extrajudicialmente os aluguéis atrasados quando a inadimplência for uma consequência das medidas de combate à pandemia, que afetaram o funcionamento do comércio e da indústria. A regra da renegociação vale para os contratos assinados até 20 de março de 2020, dia em que foi reconhecido o estado de calamidade pública no Brasil devido à pandemia do novo coronavírus.  

 

FONTES 

AGÊNCIA CÂMARA DE NOTÍCIAS,  REVISTA EXAME,  ECONOMIA G1,  MSA ADVOGADOS,  

Revista Consultor Jurídico, 16 de janeiro de 2021, 6h04  https://www.conjur.com.br/2021-jan-16/opiniao-reajuste-aluguel-tempos-covid-19 

JORNAL DO COMÉRCIO https://www.jornaldocomercio.com/_conteudo/especiais/jornal_da_lei/2020/04/733628-coronavirus-altera-contratos-de-locacao-de-imoveis.html 

Amanda Lobão Torres  membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP; A pandemia e os aluguéis: Como ficam?. Migalhas. 2020. Disponível em: <https://www.google.com.br/amp/s/migalhas.uol.com.br/amp/depeso/325911/a-pandemia-e-os-alugueis--como-ficam