Entenda o novo regime opcional de IBS e CBS, o prazo limite de 31/12/2025 e os reflexos no planejamento patrimonial e sucessório.
A Lei Complementar nº 214/2025 marca uma das mais profundas transformações do sistema tributário brasileiro desde 1988, ao inaugurar a transição para o novo modelo de tributação sobre o consumo, com a criação do IBS e da CBS.
Entre seus dispositivos de maior impacto prático, destaca-se o art. 487, que estabelece um regime opcional de recolhimento de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis firmados por prazo determinado.
Essa regra afeta diretamente o planejamento tributário e sucessório das holdings imobiliárias, exigindo reavaliação estratégica até 31 de dezembro de 2025, prazo final para adesão ao regime.
O que é uma holding imobiliária?
Holdings imobiliárias são constituídas para centralizar a propriedade e a gestão de bens imóveis, com objetivos como:
- Organização patrimonial
- Planejamento sucessório
- Redução de carga tributária
- Facilidade na gestão familiar
Elas podem ser classificadas como:
✔ Holding patrimonial pura – apenas detém os bens e recebe rendimentos
✔ Holding de locação (operacional) – explora ativamente os aluguéis
Pessoa Física x Pessoa Jurídica: como fica a tributação dos aluguéis?
Pessoa física:
- Tributação via tabela progressiva
- Alíquota até 27,5%
- Sem grandes possibilidades de planejamento fiscal
Holding (Lucro Presumido):
- Presunção: 32%
- IRPJ + CSLL + PIS + Cofins
- Carga total estimada: 11% a 14%
📌 Essa diferença explica por que muitas famílias optam por estruturar imóveis em holdings.
O que muda com o art. 487 da LC 214/2025?
Se atendidas algumas condições, será possível recolher IBS e CBS à alíquota fixa de 3,65%:
✅ Contratos assinados até 16/01/2025
✅ Por prazo determinado
✅ Registrados até 31/12/2025
⚠️ Limitações importantes:
- Não gera créditos tributários
- Vale apenas para o contrato original
- Expira em 31/12/2028 (contratos residenciais) ou no término do contrato
Trata-se de uma janela de oportunidade tributária transitória.
E quando há venda de imóveis?
Aqui a lógica se inverte:
Pessoa física:
- Imposto sobre ganho de capital (15% a 22,5%)
- Incide apenas sobre o lucro
Pessoa jurídica (holding):
- Tributação sobre 100% da receita da venda
- Carga entre 6,7% e 8,5% do valor total
- Mesmo se o ganho for pequeno
📍 Por isso, imóveis destinados à revenda costumam ser mais vantajosos na pessoa física.
O papel das holdings no planejamento sucessório
Apesar dos impactos tributários, a holding continua sendo uma ferramenta estratégica para:
- Evitar inventário judicial
- Organizar herança via quotas
- Reduzir ITCMD
- Proteger o patrimônio
- Evitar conflitos familiares
Conclusão
A LC nº 214/2025 exige uma reavaliação imediata das estruturas patrimoniais que envolvam imóveis.
✔ Para quem trabalha com locação, a holding ganha ainda mais força (especialmente com a opção do art. 487 até 31/12/2025).
❌ Para quem pensa em revenda, muitas vezes a pessoa física continua sendo o melhor caminho.
👉 Cada caso exige simulação, análise tributária e estratégia sucessória personalizada.
Se você possui imóveis em nome próprio ou em holding, converse com nossa equipe e avalie a melhor decisão antes do final de 2025.
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